|
Luật sư Nguyễn Đào Tơ, Trưởng VPLS Hoàng Huy, Đoàn LS Hà Nội cho rằng, không cần thiết phải bỏ quy định về phí bảo trì. Điều cần thiết ở đây là cần có sự công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác quản lý khoản phí bảo trì đó.
Theo luật sư Nguyễn Đào Tơ, căn cứ Điều 108 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì, người mua, thuê mua Nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
 |
|
Luật sư Nguyễn Đào Tơ: “Cần thiết phải quy định thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế giám sát chặt chẽ giữa chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý phí bảo trì”. (Ảnh: VPLS Hoàng Huy)
|
Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị (BQT) nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập quy định tại khoản 1 Điều này.
Sau khi BQT được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và BQT thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho BQT quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của BQT và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho BQT được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.
Luật sư Nguyễn Đào Tơ cho rằng, không cần thiết phải bỏ quy định về phí bảo trì, bởi đây là một phần rất quan trọng, nhằm giải quyết nhanh chóng, kịp thời các vấn đề xảy ra ở các tòa chung cư. Điều cần thiết ở đây là cần có sự công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác quản lý khoản phí bảo trì đó.
Vị luật sư này lý giải, Bộ luật Dân sự 2015 về Hợp đồng mua bán cũng có điều khoản quy định về nghĩa vụ bảo hành, theo đó “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”(Điều 446). Luật Nhà ở đã thể hiện bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập nguồn kinh phí bảo trì, bảo dưỡng nhà ở. Việc bỏ quy định về phí bảo trì sẽ không gắn nghĩa vụ của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo quy định của pháp luật.
Về quy định pháp luật, vẫn giữ nguyên quy định về việc thu phí bảo trì 2%. Tuy nhiên có thể bổ sung thêm nội dung đảm bảo quản lý phí bảo trì đó, đồng thời có chế tài cụ thể trong trường hợp vi phạm.
Về phía chủ đầu tư: có cơ chế giám sát chặt chẽ trong việc bàn giao quỹ bảo trì cho BQT nhà chung cư.
Căn cứ Điều 37 nghị định 99/2015/NĐ-CP thì “BQT có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định”. Pháp luật đã dự liệu được trường hợp chủ đầu tư chây ì, chậm trễ trong việc bàn giao, đã có giải pháp cưỡng chế cho trường hợp này.
Theo đó, trường hợp quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho BQT”.Tuy nhiên, cần có chế tài xử phạt, cố tình chiếm dụng, hoặc sử dụng khoản tiền này một cách bất hợp pháp. Nặng hơn có thể xử lý theo quy định pháp luật hình sự về tội “Chiếm giữ trái phép tài sản”.
Về phía BQT: Căn cứ khoản 3 Điều 109 Luật Nhà ở thì “BQT nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hàng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư”.
Tương tự như đối với hành vi của chủ đầu tư, trường hợp BQT cố tình chiếm dụng tài sản, sử dụng vào mục đích riêng cũng cần có chế tài để răn đe và có thể xử lý về tội “sử dụng trái phép tài sản” theo quy định của Bộ luật hình sự. Ngoài ra, Bộ Xây dựng nên có văn bản yêu cầu BQT chung cư có báo cáo thường xuyên về tình hình thu chi trong công tác bảo trì. Các giao dịch thanh toán phải qua ngân hàng và trong báo cáo phải gửi kèm bản sao kê ngân hàng.
Về phía người dân, cần có hình thức nâng cao ý thức của người dân để phối hợp trong trường hợp cần dân cư đóng góp chi phí. Các cuộc họp lấy ý kiến được tổ chức minh bạch, công khai.
“Vấn đề quan trọng vẫn là cách thức quản lý công khai, minh bạch, cơ chế giám sát thực hiện và chế tài xử phạt nếu cần thiết”, luật sư Nguyễn Đào Tơ nhấn mạnh.
(Theophapluatxahoi.vn)
|
